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LA VALIDITA’ DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE NON REGISTRATO-Studio Legale Gelsomina Cimino

La registrazione tardiva del contratto di locazione originariamente stipulato dalle parti non costituisce un ostacolo all’accertamento della sua validità: è quanto ha stabilito la Corte di Cassazione con l’Ordinanza n. 20858/2017 che ha rigettato il ricorso e confermato quanto già deciso dalla Corte d’appello di Roma con la sentenza impugnata.
Trattasi della controversia insorta tra una Società che ha convenuto in giudizio due privati (Tizio e Caia) onde ottenere il rilascio di un proprio immobile ed il pagamento di un’indennità per l’occupazione senza titolo dello stesso.
A loro discolpa i due convenuti hanno dedotto l’esistenza di un contratto di locazione formalmente stipulato, per la durata di dodici mesi, a decorrere dal 1° dicembre 2007, ma registrato solo nel gennaio 2014 ai sensi dell’art. 3, comma 8, del decreto legislativo 14 marzo 2011 n. 23 [Norma che è stata poi dichiarata incostituzionale dalla Consulta, assieme all’art. 5, comma ter, del decreto legge 28 marzo 2014 n. 47 (convertito in legge 23 maggio 2014 n. 80) che ne aveva fatti salvi transitoriamente gli effetti].
I due convenuti, peraltro, richiedevano, in via riconvenzionale, l’accertamento dell’esistenza di un rapporto regolato dalle disposizioni contenute nel suddetto articolo con decorrenza dal 16 gennaio 2014 nonché la condanna della società locatrice alla restituzione delle somme percepite in precedenza a titolo di canone di locazione in assenza di valido titolo, nonché a titolo di deposito cauzionale.
In primo grado il Tribunale di Roma, previa declaratoria di carenza di legittimazione attiva in capo a Caia, condannava Tizio al rilascio dell’immobile ed al pagamento di una indennità per l’occupazione sine titulo, avendo ritenuto il contratto di locazione originariamente stipulato dalle parti insanabilmente nullo, in quanto non registrato, essendo la registrazione operata da Tizio nel gennaio 2014, riferita ad altro contratto, forse orale, ma di certo, inesistente per mancanza di forma.
La pronuncia di primo grado, già riformata dalla Corte d’Appello di Roma che, pur confermando il rigetto delle domande di Tizio, ha altresì rigettato quelle proposte da parte attrice considerando valido il contratto di locazione posto in essere tra le due parti ma, dichiarando nulla (in quanto simulata) la sola clausola relativa alla sua transitorietà, è stata completamente travolta dalla Cassazione con l’ordinanza in commento.
Secondo la Suprema Corte, invero, la Corte d’Appello, al contrario del giudice di prime cure, in accoglimento del gravame di Tizio ha accertato la sussistenza di una locazione abitativa con decorrenza dal 1.12.2007, avendo escluso la stipulazione di un successivo contratto verbale e, piuttosto, avendo ritenuto configurabile un contratto unico pur non registrato all’epoca.
La Corte d’Appello, secondo gli Ermellini, ha implicitamente, ma inequivocabilmente ritenuto che la registrazione tardiva del contratto di locazione originariamente stipulato dalle parti, non fosse di ostacolo all’accertamento della sua validità.
In proposito il Giudice relatore richiama un insegnamento della stessa Corte in tema di locazione immobiliare (nella specie per uso non abitativo), secondo cui, “la mancata registrazione del contratto determina, ai sensi dell’art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004, una nullità per violazione di norme imperative ex art. 1418 c.c., la quale, in ragione della sua atipicità, desumibile dal complessivo impianto normativo in materia ed in particolare dalla espressa previsione di forme di sanatoria nella legislazione succedutasi nel tempo e dall’istituto del ravvedimento operoso, risulta sanata con effetti “ex tunc” dalla tardiva registrazione del contratto stesso, implicitamente ammessa dalla normativa tributaria, coerentemente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale e, nel contempo, di mantenere stabili gli effetti negoziali voluti dalle parti, nonché con il superamento del tradizionale principio di non interferenza della normativa tributaria con gli effetti civilistici del contratto, progressivamente affermatosi a partire dal 1998” (Corte di Cassazione, Sezione III, Sentenza n. 10498 del 28/04/2017).
La Corte di Cassazione ha quindi ritenuto il Contratto stipulato da Tizio come valido ab origine, seppure registrato solo tardivamente ed ha quindi definitivamente respinto la domanda di Tizio volta ad ottenere la restituzione delle somme versate a titolo di canoni per il periodo anteriore alla registrazione del contratto.
Gli argomenti trattati, danno spunto per lambire (rinviando ad altra occasione una trattazione più approfondita che tenga conto anche delle numerose pronunce della Corte Costituzionale, intervenute in subiecta materia) altra questione analoga, relativa a pattuizioni volte a determinare un canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato (art. 13 Legge n. 431/1998): in questi casi, come ha ribadito la Cassazione a Sezioni Unite con la pronuncia n. 18213 del 17.09.2015, il contratto resta valido per il canone apparente (quello di valore inferiore), mentre l’accordo simulatorio relativo al maggior canone è affetto da nullità insanabile anche laddove intervenga la registrazione tardiva.
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Studio Legale Cimino
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