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COMPROPRIETARIO: SCIOGLIMENTO DELLA COMUNIONE

comproprietario scioglimento della comunione

COMPROPRIETARIO

ALLO SCIOGLIMENTO DELLA COMUNIONE PERSONALE SEGUE LO SCIOGLIMENTO DELLA COMUNIONE MATERIALE

Il comproprietario, che durante la comunione, abbia esercitato il godimento esclusivo di un bene immobile, in assenza di un valido titolo che giustifichi l’esclusione degli altri comproprietari, è tenuto alla corresponsione a titolo di risarcimento dei frutti civili, per il “mancato utilizzo pro quota del bene, e dei relativi profitti, individuabili nei canoni di locazione percepibili per l’immobile”. Ciò è quanto è stato affermato dal Tribunale di Firenze nella recente sentenza 3558/2017, confermando un ormai consolidato orientamento giurisprudenziale.
La vicenda trae origine dalla fine di una relazione sentimentale tra un uomo ed una donna, avvenuta nel giugno del 1994, dopo quattro anni di convivenza trascorsi in un appartamento, solo formalmente intestato alla signora ma di fatto acquistato da entrambi, con versamento dinanzi ad un notaio del 50%del prezzo. Contestualmente la coppia aveva rilasciato una dichiarazione, nella quale veniva espressamente stabilito l’obbligo per la signora di restituire la metà dell’immobile al partner, a sua prima richiesta. Terminata la relazione, tuttavia, l’uomo era stato obbligato ad abbandonare l’immobile, senza la possibilità di ottenere di fatto quanto previsto in sede di stipula. In mancanza di qualsivoglia intenzione da parte della signora, ad un suo spontaneo adempimento, né in merito all’obbligo di trasferimento della metà della proprietà né tanto meno in relazione alla corresponsione di un importo a titolo risarcitorio per l’indebita occupazione, l’uomo aveva deciso di rivolgersi al Tribunale.
Dopo un laborioso iter giudiziale, ed ottenuto, da parte della Cassazione, il riconoscimento del 50% della proprietà dell’immobile, l’uomo citava nuovamente in giudizio l’ex convivente, chiedendo il risarcimento per tutti i danni subiti a causa dell’improprio uso esclusivo dell’immobile perpetrato dalla signora sin dal 1994, per l’inadempimento all’obbligo di trasferimento della quota parte di sua proprietà, nonché per il mancato versamento di un indennizzo, comprensivo dei danni patiti e dei frutti civili ritraibili.
A fronte di un acclarato riconoscimento della comproprietà, sugellato dalla sentenza Cassazione 3969/2013, non essendo stata contestata dalla parte costituitasi tardivamente, il Tribunale si è limitato ad accogliere la domanda attorea soffermandosi semmai sulla determinazione del danno.
Acclarato dunque l’illegittimo utilizzo dell’immobile, da parte della signora, il giudice ha ritenuto che il mancato utilizzo del medesimo costituisca “un danno in re ipsa, individuabile, di per sé, nella perdita della disponibilità del bene da parte del dominus, così come nell’impossibilità, per questi, di conseguire l’utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo, in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso”.
Si consideri inoltre che l’entità del danno è direttamente proporzionale alla durata della condotta illecita, ritenendo ipoteticamente sempre possibile un utilizzo fruttifero dell’immobile, ad esempio attraverso locazione. D’altronde il binomio danno-conseguenza, non è nuovo nel panorama giurisprudenziale, che già nel 2008 aveva assistito ad una sua consacrazione in relazione al solo danno non patrimoniale, “in ragione sia della peculiare natura dello stesso, in quanto idoneo ad attingere beni personali di rilevanza costituzionale, sia della tendenza, affermatisi nell’ambito della giurisprudenza di prossimità, a moltiplicare le ipotesi di danno risarcibile”.
La sentenza conferma, dunque, l’ormai consolidato principio, già espresso dalla Cassazione nel settembre del 2013, riconoscendo al comproprietario ingiustificatamente leso nei suoi diritti, il versamento dei frutti civili e dei relativi profitti. Nel caso di specie poi, il termine iniziale di riferimento per il calcolo dei frutti civili, conseguenza del mancato godimento dell’immobile da parte dell’attore, è quello della formale diffida alla signora “ad adempiere all’obbligo dalla medesima assunto con la sottoscrizione della scrittura privata”.
Tenuto conto infine della considerevole durata dell’occupazione, del valore locativo dell’immobile e della privazione indebitamente imposta all’attore, il giudice condanna la signora al pagamento di una somma prossima ai 130 mila euro, nonché qualora l’immobile rimanga ad uso esclusivo della stessa, al pagamento di una quota mensile sino a scioglimento della comproprietà.

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Studio Legale Cimino

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